《湖南省農(nóng)村住房建設管理辦法》(以下簡稱《辦法》)于2019年11月18日省人民政府第52次常務會議審議通過，2019年12月17日，許達哲省長簽署第299號省政府令公布。《辦法》將于2020年1月1日起施行。為確保《辦法》的順利實施，現(xiàn)解讀如下。

　　一、制定《辦法》的必要性

　　改革開放以來，我省農(nóng)村住房建設快速發(fā)展，農(nóng)民居住條件有了很大改善，農(nóng)民生活質(zhì)量普遍提高。但是，當前我省在農(nóng)村住房建設管理中存在管理體制不順、違法違規(guī)建房情形多、農(nóng)村人居環(huán)境改善不明顯等問題。按照黨的十九大報告關于“實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略、建設生態(tài)宜居美麗鄉(xiāng)村”的要求，結(jié)合我省實際，有必要規(guī)范引導農(nóng)村村民建房，加強農(nóng)村住房建設管理，將農(nóng)村住房建設納入法治化軌道。

　　二、制定和審查過程

　　2018年，省住房城鄉(xiāng)建設廳根據(jù)許達哲省長盡快出臺《辦法》的指示，加大工作力度，借鑒相關省份和我省各市州、部分縣市區(qū)的經(jīng)驗和做法，并充分融合《湖南省人民政府辦公廳關于加強關于加強農(nóng)村建房管理的通知》（湘政辦發(fā)〔2016〕81號）等文件有關內(nèi)容，以問題為導向，多次召集相關省直部門研究，先后赴長沙縣、溆浦縣、冷水江市、汝城縣等縣市和浙江省調(diào)研。在充分征求省自然資源廳等6個省直單位的意見和吸收浙江的經(jīng)驗做法基礎上，形成《辦法（送審稿）》，于2018年8月14日報送至省人民政府審查。

　　2019年4月，省人民政府辦公廳印發(fā)《湖南省人民政府2019年立法計劃》，將《辦法》作為出臺項目納入年度立法計劃，省司法廳按照科學立法、民主立法、依法立法的要求認真做好了審查和修改工作，形成《辦法（草案）》。2019年11月18日，《辦法（草案）》經(jīng)省政府常務會議審議原則通過，《辦法》于2019年12月17日公布。

　　三、主要內(nèi)容解讀

　　（一）《辦法》適用的范圍是什么？

　　《辦法》第二條規(guī)定：本省行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村村民新建、改建、擴建農(nóng)村住房的建設活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

　　（二）農(nóng)村住房建設遵循的基本原則是什么？

　　《辦法》第三條規(guī)定：農(nóng)村住房建設，應當遵循規(guī)劃先行、一戶一宅、因地制宜、生態(tài)環(huán)保的原則，體現(xiàn)當?shù)貧v史文化、地域特色和鄉(xiāng)村風貌。

　　（三）管理職責如何規(guī)定的？

　　《辦法》第四條規(guī)定：縣級以上人民政府應當加強對農(nóng)村住房建設管理工作的領導?？h級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責農(nóng)村住房建設的設計、施工等監(jiān)督管理服務工作；縣級以上人民政府自然資源主管部門負責農(nóng)村住房建設的規(guī)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、房屋權(quán)屬登記等監(jiān)督管理服務工作；縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負責農(nóng)村住房建設的宅基地監(jiān)督管理服務工作；縣級以上人民政府財政、交通運輸、水利、生態(tài)環(huán)境、林業(yè)等主管部門按照各自職能職責，負責農(nóng)村住房建設的相關管理服務工作。

　　《辦法》第五條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府具體負責農(nóng)村住房建設的管理、監(jiān)督和服務工作，根據(jù)法律、法規(guī)授權(quán)以及縣級人民政府有關主管部門的委托，實施村民住房建設有關行政審批和綜合執(zhí)法。

　　（四）村民委員會在農(nóng)村住房建設中所起的作用是什么？

　　《辦法》第六條規(guī)定：村民委員會應在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下擬定有農(nóng)村住房建設自治管理內(nèi)容的村規(guī)民約；指導村民辦理或者為村民代辦農(nóng)村住房建設審批手續(xù)，指導村民依法依規(guī)開展農(nóng)村住房建設活動；對農(nóng)村住房建設中的違法行為及時勸阻，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告。

　　（五）村民建房，如何選址？

　　《辦法》第八條規(guī)定：農(nóng)村住房建設，應當符合村莊規(guī)劃。位于自然保護區(qū)、風景名勝區(qū)、文物保護單位、歷史文化名村、傳統(tǒng)村落等區(qū)域的，還應當符合相關保護規(guī)劃。建房選址，應當盡量利用原有宅基地、空閑地和其他未利用地，避開地質(zhì)災害、洪澇災害、地下采空、地震斷裂帶等危險區(qū)域，嚴格控制切坡建房。

　　《辦法》第九條規(guī)定：禁止在下列區(qū)域建房：

　　1.永久基本農(nóng)田區(qū)域；

　　2.飲用水水源一級保護區(qū)；

　　3.河道湖泊管理范圍；

　　4.公路兩側(cè)建筑控制區(qū)；

　　5.法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止建房區(qū)域。

　　（六）村民建房面積如何規(guī)定？

　　《辦法》第八條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，每戶占地面積不得超過省規(guī)定的標準。建筑層數(shù)和建筑高度不得超過各地制定和公布的標準。

　　（七）村民申請建房應具備的條件是什么？

　　《辦法》第十條規(guī)定：符合下列條件之一的村民，可以申請建房：

　　1.具備分戶條件，確需另立戶建設住宅的；

　　2.現(xiàn)有住房屬于危舊房需要拆除重建的；

　　3.原有住房因災毀需要重建的；

　　4.因國家、集體建設需要遷建或者按政策實行移民搬遷的；

　　5.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

　　（八）村民申請建房，不予批準的情形有哪些？

　　《辦法》第十一條規(guī)定：村民申請建房，有下列情形之一的，不予批準：

　　1.不是本集體經(jīng)濟組織成員的；

　　2.不符合村莊規(guī)劃的；

　　3.不符合一戶一宅規(guī)定的；

　　4.原有住房出賣、出租、贈與他人或者改作生產(chǎn)經(jīng)營用途的；

　　5.所申請的宅基地存在權(quán)屬爭議的；

　　6.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他不予批準的情形。

　　（九）村民申請建房需要提交哪些材料？

　　《辦法》第十二條規(guī)定：村民申請建房，需要提供下列材料向村民委員會提出申請：

　　1.建房申請書；

　　2.建房審批表；

　　3.申請人身份證和戶口簿；

　　4.住宅建設工程設計方案或者政府免費提供的設計圖。

　　拆舊異地新建房屋的，還需提供原宅基地使用權(quán)證明和同意自愿退出原宅基地、按規(guī)定復墾并交由集體經(jīng)濟組織調(diào)劑處理的承諾書。

　　（十）建房審批流程是什么？

　　《辦法》第十三條規(guī)定：村民委員會收到村民書面申請建房材料，應當及時召開村民會議或者村民代表會議進行討論。通過后，出具書面意見報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。

　　《辦法》第十四條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到村民申請建房相關材料之日起5個工作日內(nèi)，組織有關單位和人員進行現(xiàn)場核查。經(jīng)核查符合批準條件的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法辦理規(guī)劃許可、用地審批手續(xù)。

　　（十一）村民建房的開工條件是什么？

　　《辦法》第十四條規(guī)定：村民應當按照審批要求建房。未經(jīng)批準，不得建房。

　　《辦法》第十五條規(guī)定：定位放線后，村民住房建設方可開工。

　　（十二）農(nóng)村住房建設，如何組織施工？

　　《辦法》第十六條規(guī)定：村民建房，應當選擇建筑技能培訓合格的農(nóng)村建筑工匠或者有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)施工，并簽訂書面施工合同，明確雙方權(quán)利和義務，約定住房保修期限和責任。

　　《辦法》第十七條規(guī)定。農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)應當嚴格按照建設規(guī)劃、設計圖紙、施工技術(shù)標準和操作規(guī)程施工，確保施工質(zhì)量和安全。農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)不得為未取得規(guī)劃許可、用地審批或者違反規(guī)劃許可、用地審批規(guī)定的農(nóng)村村民進行住房建設。

　　《辦法》第十八條規(guī)定：農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)應當協(xié)助村民選用符合國家和省規(guī)定標準的建筑材料、建筑構(gòu)（配）件和設備，不得偷工減料。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)（配）件和設備的，農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)應當勸阻、拒絕。

　　（十三）房屋竣工后，如何組織竣工驗收？

　　《辦法》第二十條規(guī)定：房屋竣工后，建房村民應當將竣工驗收時間提前告知或者經(jīng)由村民委員會告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并提出用地和規(guī)劃核實申請。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到核實申請之日起5個工作日內(nèi)，及時安排工作人員到場檢查核實。核實合格的，出具核實證明。

　　建房村民收到核實證明后，負責組織農(nóng)村建筑工匠或者建筑施工企業(yè)對農(nóng)村住房進行竣工驗收。委托設計、監(jiān)理的，設計、監(jiān)理單位或者人員也應當參加竣工驗收。農(nóng)村住房驗收不合格的，不得入住。

　　（十四）如何提升農(nóng)村人居環(huán)境？

　　《辦法》第二十三條規(guī)定：縣級人民政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當按照規(guī)劃統(tǒng)籌建設歷史文化名村、傳統(tǒng)村落、少數(shù)民族特色村寨、特色景觀旅游名村、中心村和整體搬遷村等集中居住區(qū)供水、供電、供氣、道路、通信、污水垃圾處理等配套設施和公共服務設施。

　　《辦法》第二十四條規(guī)定：對申請拆舊異地新建住房的村民，在村民承諾的限期內(nèi)按期拆除舊宅、完成復墾的或者按照政府免費提供的設計圖施工、嚴格遵循建設用地標準、控制建房規(guī)模、配套建設無害化衛(wèi)生廁所、按規(guī)定設置污水處理設施、實行垃圾分類處理，經(jīng)驗收合格的，可以給予適當獎勵或者補助。

　　（十五）違反規(guī)定的法律責任是什么？

　　為加強農(nóng)村住房建設管理，對村民違規(guī)建房、農(nóng)村建筑工匠和施工企業(yè)違規(guī)施工以及行政機關及其工作人員不認真履職的行為，《辦法》第二十六條、第二十七條、第二十八條分別依法設置了法律責任。

　　四、《辦法》的亮點

　　（一）關于管理體制

　　針對農(nóng)村住房管理存在職責界限不清楚、權(quán)利和責任不相當，造成縣級以上人民政府相關部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、村委會互相推諉，農(nóng)村違法違規(guī)建房行為不能及時有效制止等問題，為理順農(nóng)村住房建設管理體制，加強對違規(guī)建房行為的執(zhí)法和管理，《辦法》第四條對縣級以上人民政府的領導職責及其有關部門的管理服務職責作出了規(guī)定，第五條對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的具體管理職責和綜合執(zhí)法作出了規(guī)定，第六條對村委會協(xié)助履行職責作出了規(guī)定。

　　  （二）關于建設和管理服務

　　針對農(nóng)村建房中存在的不按照規(guī)定編制和修改規(guī)劃、不按照規(guī)劃建房、無序散亂建房、建房選址不當、建房標準不一、在禁止區(qū)域隨意建房、建房程序繁瑣等行為，《辦法》第七條對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織編制和修改村莊規(guī)劃作出了規(guī)定，第八條對按照規(guī)劃要求建房、適度集中建房、建房選址、建房標準作出了規(guī)定，第九條對禁止建房區(qū)域作出了規(guī)定。為方便村民申報建房、保證建房施工質(zhì)量和安全、規(guī)范村民建房行為，《辦法》第十條至第二十一條對村民建房的申報、審批、放線、施工、驗收、歸檔等內(nèi)容以及流程作出了規(guī)定。為規(guī)范村民在特色村、中心村、城郊村、整體搬遷村建房，《辦法》第二十二條專門作出了規(guī)定。

　　（三）關于改善人居環(huán)境

　　針對農(nóng)村人居環(huán)境改善不明顯，在歷史文化名村、傳統(tǒng)村落、少數(shù)民族特色村寨、特色景觀旅游名村、中心村和整體搬遷村等集中居住區(qū)存在供水、供電、供氣、道路、通信、污水垃圾處理等配套設施和公共服務設施配套設置不全等問題，為切實改善農(nóng)村人居環(huán)境，《辦法》第二十三條專門作出了規(guī)定。為引導村民拆舊建新及時復墾、保持建房風格一致、遵循建設用地標準、控制建房規(guī)模、配套建設無害化衛(wèi)生廁所、按規(guī)定設置污水處理設施、實行垃圾分類處理，達到改善村民居住條件的目的，《辦法》第二十四條作出了有關獎勵和補助的規(guī)定。